探析中国房地产金融发展问题及对策

房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金,支持房地产开发、流通和消费,促进房地产再生产过程中资金的良性循环,保障房地产再生产过程的顺利进行。房地产金融的主业务内容包括吸收房地产业存款,开办住房贷款,尤其是以住房抵押贷款,从事房地产投资、信托保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。
  本文主从房地产信贷、住房公积金制度两个方面来分析房地产金融市场中存在的问题。
  一、房地产金融的发展现状及问题
  (一)房地产信贷的发展现状及存在问题
  自1998年全面住房改革以来,银行信贷是房地产金融支持的主方式,银行房地产信贷业务得到快速发展,这对商业银行调整信贷结构、支持城镇居民购房、拉动住房投资、扩大国内需求、推动国民经济发展起到了积极的作用。但是,在其发展过程中,仍存在许多亟待解决的问题。
  1.房地产信贷风险加大。前几年,房地产市场非常火热,房价水涨船高,各大银行“房贷之争”此起彼伏,特别是在个人住房贷款市场,更是“精彩有加”。从目前来看,这块银行质量最优的贷款也隐含了不少问题一些银行暗中突破央行的规定,对个人购房发放零首付贷款,甚至还供一定比例的无息贷款,或者高层房屋投资没有达到2/3时,就开展个人住房按揭贷款,这使得银行贷款的风险不断加大。21年4月15日,国务院发布通知指出,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付不得低于5%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对购买首套住房且套型建筑面积在9平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于3%。可见,中国房地产政策已由之前的支持转向抑制投机。21年出台的多项抑制投机的政策已经对房产交易量产生了较为明显的影响,房地产开发企业资金链也开始出现问题,贷款的风险加大。
  2.房地产开发企业融资渠道单一。在中国两万多家房地产开发公司中,绝大部分企业的资金来源5%以上依靠银行贷款,其中部分企业的银行贷款达到8%以上,除了银行贷款,房地产开发企业几乎没有别的融资渠道。在某些地区,存在一些民间融资,即地下钱庄,能够为企业供部分资金,但是,探究地下钱庄资金的来源,其很大一部分是银行贷款。房地产企业单纯的依靠银行进行融资,势必导致银行金融体系的风险过度集中,引发金融危机。
  3.贷款银行缺乏完善的风险控制系统。目前,各贷款银行针对房地产企业申请贷款采取的是保守、稳健的方针,加强了对抵押标的物或信用的核实。但是,仍没有解决贷款后期所面临的风险问题,致使银行不良资产的比率始终居高不下,其主原因是,现在银行贷款的评估方式是静态和被动的,缺少一套监控风险的动态系统。
  (二)住房公积金制度的现状和存在问题
  1994年国务院发文全面推广住房公积金制度以后,全国县级以上城镇机关、事业单位和国有企业的职工几乎都进入到住房公积金制度的覆盖范围。截至27年底,全国累计有近5万职工共取住房公积金6625亿元,其中8%用于购建住房;累计有83万户职工家庭获得住房公积金贷款,贷款总额达8565亿元。此外,住房公积金增值收益作为建设城镇廉租住房的补充资金,截至27年底累计供79亿元廉租住房资金,有力推动了廉租住房制度的建立。
  1.使用效率较低,并且使用不规范。截至24年底,全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元,除去个人住房贷款和购买国债外,全国仍有沉淀资金286.3亿元,占缴存余额的比例为42.6%。此外,挪用、挤占住房公积金的现象严重,一些地方住房公积金成为当地政府的“小金库”,相当数量的住房公积金被运用到非住房建设项目,甚至有挤占、挪用公积金去炒股票、购车或违规放贷,做高风险投资。这些违规现象不但直接影响到中国住房公积金制度的推行和房改的进一步深化,而且增大了住房公积金的运用风险。
  2.归集工作有待加强。住房公积金的覆盖率不足,同时相当一部分已经建立住房公积金的县、市财政和单位补贴不到位,职工的合法权益没有得到充分保障。此外,部分企业住房公积金的缴存情况与企业自身经济效益相挂钩,企业经济效益不善,使缓缴、欠缴造成住房公积金的随意性较大,与住房公积金制度的强制性和稳定性相背离。
  3.住房公积金的增值渠道少,运用手段差。根据1999年出台的《住房公积金财务管理办法》规定,我国住房公积金取得收益有四个渠道,一是委托存款利息收入;二是委托贷款利息收入;三是国债利息收入;四是其他收入。同时管理办法又规定,住房公积金的增值收益只能用于建立住房公积金贷款的风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。而按我国目前的银行利率和住房公积金的存贷利率,住房公积金管理中心存贷利差收入最多可以应付其管理费用。目前,全国约有一半的住房公积金管理中心处于坐吃利差的状况;而购买国债也仅仅是作为住房公积金的一种保值手段,长此以往,将无法建立住房公积金贷款的风险准备金和城市“廉”租住房的补充资金。因而,现行的住房公积金运转模式不具备应付风险和补充住房资金的功能。
  4.个人贷款业务不完善。28 年末,全国个人贷款率(个人贷款余额/缴存余额)为5.3%。有学者计算,个贷率最优范围在43.85%—8%,这样既保证住房公积金的取、管理中心的正常运作和风险准备金的取,又能获得增值收益,在范围内贷款率越高收益越好。其次,一些地区住房公积金个人住房贷款率很高,甚至无法满足所有的住房公积金贷款需求,还有一些地区住房公积金个人住房贷款率较低,大量住房公积金沉淀在银行,不仅没有很好发挥住房公积金在改善城镇职工住房水平中的作用,还带来了存款利率倒挂的损失。
  二、促进房地产金融发展的对策与建议
  (一)促进房地产信贷发展的建议
  1.关于降低房地产信贷风险的建议。首先,银行高认识,高度重视房地产信贷风险及其危害性,增强防范意识,既做到支持好的有前景的房地产项目和个人购房,又严防房地产泡沫累积所带来的潜在风险。其次,按照有关规定,严格审批手续,杜绝不符合规定的开发商和购房者攫取贷款,即对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者不得审批和贷款。再次,加强贷款管理,对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款独立开设账户,视工程进展状况,分期拨付;适当高个人购房首付款,抑制开发商利用假按揭套取贷款,使消费者更为理智的进行住房投资消费,防止投机行为。最后,进一步完善房地产抵押贷款风险的措施,形成有效的化解金融风险机制。
2.大力拓宽房地产融资渠道。目前房地产开发和个人购房的资金主来源于银行间接融资,在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下,应大力拓宽房地产直接融资渠道,实现资金来源多元化的格局。首先,可以推出房地产投资信托基金,“疏”“堵”结合,不仅能分流房地产市场的投资性需求,从源头上削减房价上涨的压力,还能为房地产业供稳定的直接融资,减少银行信贷风险,是实现可持续发展的一举多赢之策。其次,大力推动房地产证券化,向社会大众筹集开发资金。目前中国房地产企业中,只有5多家实现了在证券市场上融资。应积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化,但适度,注意风险的防范。再次,将保险资金引入房地产融资市场。保险资金数额巨大、运用周期长,能够满足房地产开发的需求。
  3.加强房地产信贷业务的监管。房地产属于高风险行业,房地产贷款却潜藏着巨大的风险。银监会应该加强对房地产信贷业务的监管,确保银行业安全、稳定、高效的运行;对于银行违规信贷进行惩处,特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂等行为进行严格查处;同时建立房地产信贷风险监测报告制度,定期向各家银行通报有关情况,减少银行间内耗,防止开发商和购房者钻银行的空子,掩盖并转移矛盾。
  (二)改善住房公积金制度的建议
  1.规范住房公积金使用投向,高资金使用效率。根据各地资金的实际需求,在保证政策性支付的前下编制住房公积金使用计划,慎重确定资金使用方向,坚决抵制挪用和平调住房公积金。按照政策规定的先后顺序,优先将住房公积金用于职工个人住房消费贷款,其次用于城镇经济适用房建设的贷款投资,最后才考虑住房公积金的商业性投资运营,坚决防止用于高风险投资领域和其他非法经济活动。
  2.扩大住房公积金的覆盖面,合理确定缴存率。推行住房公积金制度方面,根据地方和部门差异,综合考虑各地实际经济发展水平、企事业负担能力和职工工资收入等因素,合理确定公积金缴存率十分重。如果公积金缴存率过高,反倒成为居民的一项负担;但如果定得太低,则不能尽快筹集到足够的住房投资基金,也不利于改善居民的住房消费状况。其次,重点解决住房公积金覆盖面小的问题,强化归集手段,使各个企业充分认识缴纳住房公积金和缴纳职工养老保险金具有同等的重性。对于拒不执行国家房改政策,擅自不实行住房公积金制度,并且拖欠、挪用公积金的单位,特别是只重个人政绩不为职工履行义务的单位负责人,追究其行政责任,并实施相应的处罚,以维护职工享有的合法权益。
  3.针对住房公积金的运用手段差,增值渠道少的建议。按照有关规定,利用住房公积金买卖国债应遵循保值增值原则,不得因买卖国债造成资金损失;严禁委托理财。在国家有关部门没有制定新的规定之前,各管理中心一律暂停在证券交易市场进行国债买卖和回购业务,只能通过银行间债券市场和商业银行柜台市场进行。此外,中央银行票据具有利率高、收益好、流动性强、购赎灵活、安全性好等优点,在政策上将中央银行票据、政策性金融债券纳入住房公积金的国债投资范围,增加住房公积金在银行间债券市场上国债投资的品种,便于住房公积金管理中心根据自身对流动性、收益性的求,优化国债投资结构。
  4.灵活住房公积金贷款业务。例如可以拓宽住房公积金的贷款群体,如大学毕业生、转业军人等免除申请住房公积金贷款的连续缴存时间限制,还可以开展住房公积金异地贷款业务等,从而高住房公积金个人住房抵押贷款率。